Понятие, признаки и назначение жилого помещения

Материал собрал


Андрей Павлюк

юрист, кандидат исторических наук, автор более 50 научных и научно-популярных публикаций

Законодательство до сих пор не содержит четко сформулированных критериев разграничения недвижимости на жилую и нежилую. Несмотря легальное закрепление во вступившем в силу 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе РФ определения жилого помещения как объекта жилищных прав, научные споры не утихают.

ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Параллельно с термином «жилое помещение» в законодательстве встречается термин «жилище». Он есть в Конституции РФ, ЖК РФ и иных нормативных актах. Используются они как синонимы. Из этого делаем вывод, что понятия «жилое помещение» и «жилье» эквивалентны.

При этом некоторые юристы-практики и ученые считают, что «жилье» более широкое понятие. Оно включает в себя без исключения все объекты жилой недвижимости, а соответственно, его применение в законе более обоснованно.

Мнение эксперта
Мария Александровна Шлотгауэр
кандидат юридических наук
Применение термина «жилище» отвечало бы принципу единства юридической терминологии. Использование в законодательстве термина «жилище» применительно к жилой недвижимости в полной мере отвечало бы принципам последовательности законодательства и единства юридической терминологии, а также, способствовало единообразному применению действующих норм права при реализации гражданами конституционного права на жилище.

Источник: М. А. Шлотгауэр К вопросу о понятии жилого помещения // Вестник ОмГУ. 2006. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-ponyatii-zhilogo-pomescheniya (дата обращения: 10.05.2020).

Уважаемые читатели! В статьях содержатся варианты решения типовых проблем.
Бесплатно помочь найти ответ на Ваш персональный вопрос помогут наши юристы. Для решения Вашей проблемы, звоните:

Вы можете также получить бесплатную консультацию онлайн.

Критерии жилых помещений

Давая определение понятию «жилое помещение», законодатель использует два критерия для отграничения объекта:

  • «предназначенность»;
  • «пригодность» для проживания граждан.

Гражданский кодекс в п. 2 ст. 288 признает жилым помещение, предназначенное для проживания граждан. При этом если жилое помещение является объектом договора найма, то таковым признается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК),

В старом Жилищном кодексе РСФСР, а также в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1991 г. (оба утратили силу ввиду принятия нового ЖК РФ) законодатель использовал для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости критерии «пригодность для постоянного проживания» и «предназначенность для проживания».

Мнение эксперта
А. Борисенко
кандидат юридических наук
Законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей».

Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения – жилое или нежилое.

Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность «проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»

Источник: Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи/А. Борисенко // Законность. — 2004. — №2. — С. 41. – https://www.lawmix.ru/comm/3324

Критерии выделения жилых помещений из прочих объектов недвижимости не едины и зависят от характера отношений, объектом которых они являются. И отношения найма, и отношения купли-продажи являются, по своей сути, гражданско-правовыми, а жилое помещение – объектом гражданского права.

Наличие в законодательстве различных определений одного понятия ведет к «путанице» в правоприменении и нарушению единства судебной практики.

На практике ситуация выливалась в по-настоящему абсурдных решениях высших судебных инстанций. Так, в 2000 году Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма.

Решение суда, рассмотревшего иск о предоставлении благоустроенного жилого помещения исходя из норм ГК РСФСР, регламентирующих правоотношения, возникающие из договора имущественного найма, а не из норм ЖК РСФСР, признано неправильным (Извлечение)

Репину – трактористу строительно-монтажного поезда N 567 (СМП-567) треста «Центробамстрой» в соответствии с договором имущественного найма в 1989 году была предоставлена квартира размером 15 кв. м в сборно-щитовом доме в г. Тында. В апреле 1992 г. Репин уволился с работы по собственному желанию.
В ноябре 1997 г. Репин обратился в суд с иском к ОАО «Трест Центробамстрой» о предоставлении ему благоустроенного жилого помещения. Он сослался на то, что щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям.
Тындинский районный суд Амурской области 26 июня 1998 г. иск Репина оставил без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда (оставленным без изменения президиумом Амурского областного суда) решение суда первой инстанции было отменено; по делу вынесено новое решение, которым исковые требования Репина удовлетворены. Суд обязал ОАО «Трест Центробамстрой» предоставить в пользование истцу благоустроенное жилое помещение жилой площадью не менее 12 кв. м в виде отдельной квартиры в черте г. Тында.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене кассационного определения и постановления президиума оставила без удовлетворения.
Президиум Верховного Суда РФ 1 декабря 1999 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене кассационного определения и последующих судебных постановлений и оставлении без изменения решения суда первой инстанции оставил без удовлетворения, указав следующее.
Как считал суд первой инстанции, нормы Жилищного кодекса РСФСР, в частности положения ст. 92, на которых истец основывал свое требование о предоставлении благоустроенного жилого помещения, не подлежат применению в данном споре, так как спорные правоотношения возникли из договора имущественного найма, а не из договора найма жилого помещения.
Аналогичны и доводы, изложенные в протесте, о том, что ранее занимаемое Репиным жилое помещение не относилось к жилым домам капитального типа, не учитывалось в составе жилищного фонда ОАО «Трест Центробамстрой», предназначалось для временного проживания; истец не являлся очередником на улучшение жилищных условий, не состоит в трудовых отношениях с ответчиком.
Однако такая оценка правоотношений ошибочна.
Отменяя решение Тындинского районного суда от 26 июня 1998 г., судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда указала на то, что Репину по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель. В связи с этим коллегия сделала вывод о том, что с истцом, по существу, был заключен договор найма жилого помещения. Спор с ОАО «Трест Центробамстрой» связан с жилищными правами истца и должен рассматриваться с учетом норм Жилищного кодекса РСФСР, а не норм главы 27 ПС РСФСР. Переселение истца из снесенного жилого помещения в другое помещение в сборно-разборном щитовом бараке без удобств противоречит требованиям ст. ст. 38, 40 и 92 ЖК РСФСР.
К тем же выводам пришли президиум областного суда и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Выводы этих судебных инстанций обоснованны.
Как видно из материалов дела, на основании ордера, выданного СМП-567 ОАО «Треста Центробамстрой», 26 декабря 1989 г. с Репиным был заключен договор имущественного найма, в соответствии с которым ему предоставлено инвентарное жилое помещение на период работы в строительно-монтажном поезде N 567. По этому договору пользователь обязан использовать предоставленное ему жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, не производить перепланировок и переоборудование помещения, соблюдать правила пользования жилым помещением, при выезде на другое постоянное место жительства сдать жилое помещение СМП-567. В свою очередь СМП-567 по этому договору принял на себя обязанности наймодателя в домах государственного и общественного жилищного фонда, указанные в главе 2 ЖК РСФСР.
В п. 6 договора отмечалось, что не предусмотренные в нем вопросы разрешаются в соответствии с действующим законодательством.
Акт проверки технического состояния упомянутого дома подтверждает правильность выводов суда кассационной инстанции о том, что дом построен и использовался именно как жилой.
Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда в соответствии со ст. 295 ГК РСФСР, действовавшего на время заключения в 1989 году договора между сторонами, должно было осуществляться в соответствии с договором найма жилого помещения, а не договором имущественного найма, правила которого к жилым помещениям не применимы.
На время возникновения в октябре 1995 г. спора по поводу сноса дома, в котором проживал Репин, и по поводу предоставления истцу другого жилого помещения договор между сторонами о найме квартиры в этом доме расторгнут не был. Выселение Репина из данного жилого помещения произведено не в связи с прекращением им трудовых отношений с ответчиком и не в связи с расторжением договора найма квартиры. Репин выселен ввиду сноса дома, поэтому судебная коллегия по гражданским делам областного суда и последующие судебные инстанции обоснованно указали на необходимость в этом случае предоставления истцу в соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР другого благоустроенного жилого помещения.
Президиум Верховного Суда РФ определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда, постановление президиума этого суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ — без удовлетворения.
Источник: Бюллетень ВС РФ. – 2000. – №8. – С. 5-6. – http://www.supcourt.ru/files/11206/

Выходит, что абсурдность «эксклюзивного» в своем роде решения высшей судебной инстанции заключается в том, что, во-первых, Верховный суд признал жилым помещением объект, который не является недвижимым имуществом, а во-вторых, придал целевому назначению жилых помещений субъективный характер.

По ЖК РФ (2005 г.) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии со ст. 17. ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При определении видов жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты) ЖК РФ также использует критерий «предназначенности для удовлетворения бытовых и иных нужд связанных с проживанием, или для использования в качестве мест непосредственного проживания».

Получается, что новый ЖК РФ только дополнительно подтвердил сложившуюся ситуацию, не привнеся ничего нового и не добавив конкретики. По-прежнему используются два критерия для определения жилого помещения.

Мнение эксперта
Мария Александровна Шлотгауэр
кандидат юридических наук
Представляется, что единственным критерием разграничения недвижимости на жилую и нежилую является изначальное целевое назначение жилой недвижимости — предназначенность для постоянного проживания граждан. И именно такой подход к определению жилого помещения должен быть воспринят законодателем.

Источник: М. А. Шлотгауэр К вопросу о понятии жилого помещения // Вестник ОмГУ. 2006. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-ponyatii-zhilogo-pomescheniya (дата обращения: 10.05.2020).

Предназначенность помещения для жилых целей — «это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан» (Источник: Кузьмина И. Понятие жилого помещения / И. Кузьмина //Российская юстиция. — 2001. — №9. — С. 30. – http://base.garant.ru/3917035/).

Мнение эксперта
Алексей Викторович Халдеев
главный консультант Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
Значение критерия «предназначенности» жилых помещений для постоянного проживания заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды. Однако не исключены ситуации, когда конструктивно и технически «предназначенное» для постоянного проживания помещение в силу воздействия внешних факторов непригодно для проживания. С учетом этого, в содержание элемента «пригодности для постоянного проживания» также включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды. Такие требования (в Положении их порядка восьми пунктов) относятся к уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения; интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении.

Источник: Халдеев Алексей Викторович. О правовой модели жилого помещения в жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. №8 (116). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-pravovoy-modeli-zhilogo-pomescheniya-v-zhilischnom-kodekse-rf (дата обращения: 10.05.2020).

Помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, а значит, и не переводит жилое помещение в разряд нежилых.

«Пригодность» характеризует фактическую возможность использовать помещение для целей проживания и определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Согласно Постановления Правительства РФ от 04.09.2003 г. № 552 (Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания) жилые дома и помещения в ветхом, аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания признаются непригодными для проживания. Решение о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, служит основанием для решения вопросов капитального ремонта, реконструкции и модернизации зданий, в том числе отселения и улучшения жилищных условий граждан в установленном законодательством порядке.

Критерий «пригодность» не имеет влияния на статус помещения как жилого, не влечет прекращения права собственности или возникновения права собственности на нежилое помещение. Значит и за основу определения понятия «жилое помещение» его брать нельзя.

Признаки жилого помещения

ЖК РФ определяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, чтобы считать его жилым:

  • недвижимый характер,
  • изолированность,
  • пригодность для постоянного проживания граждан.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Критериями недвижимого объекта выступают:

Понятие, признаки и назначение жилого помещения

прочная связь с землей;

Понятие, признаки и назначение жилого помещения

неперемещаемость (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Недвижимые вещи отличаются от движимых физическими (природным) и юридическими признаками.

К первым относятся естественные свойства вещей, которые считаются недвижимым имуществом – прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т. д.

Юридические особенности:

  • вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
  • место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
  • установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;
  • особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ);
  • особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

(Источник: Гражданский кодекс РФ 2020 Актуальная редакция с Комментариями по состоянию на 26.04.2020 – http://gkodeksrf.ru/ch-1/rzd-1/podrzd-3/gl-6/st-130-gk-rf)

Мнение эксперта
Ольга Евгеньевна Алексикова
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, кандидат юридических наук
Главная цель деления вещей на движимые и недвижимые состоит, с одной стороны, в упрощении порядка оборота движимого имущества, а, с другой, — в создании более сложного механизма реализации прав на недвижимое имущество.

Источник: Алексикова Ольга Евгеньевна О правовом режиме жилых помещений как объектов наследственных отношений // Управленческое консультирование. 2015. №10 (82). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-pravovom-rezhime-zhilyh-pomescheniy-kak-obektov-nasledstvennyh-otnosheniy (дата обраще: 10.05.2020).

Второй признак жилого помещения – замкнутость или изолированность. Лучше понять ее значение можно из подзаконных нормативных актов. В Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. N 1494 указывается, что обязательным признаком помещения является замкнутость пространственной границы объекта в трехмерном измерении.

Это положение представляется ключевым при определении содержания понятия «помещение», поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Именно эти три элемента и образуют трехмерный замкнутый контур, наличие которого представляет собой второй признак помещения.

Мнение эксперта
Александр Сергеевич Солопаев
юрист, арбитражный управляющий
Однако и этих двух признаков для формулирования определения «помещение» недостаточно. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Иными словами, помещение – это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру, полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин «вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.

Источник: Солопаев Александр Сергеевич Понятие и признаки жилого помещения // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2008. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-priznaki-zhilogo-pomescheniya-1 (дата обращения: 10.05.2020).

Предназначенность помещения для проживания устанавливается документами о предоставлении земельного участка для строительства дома, проектной документацией, актом приемки его в эксплуатацию, материалами о включении жилого помещения в установленном порядке в состав жилищного фонда, свидетельством о регистрации права. (Источник: Волчанская Лариса Михайловна. К вопросу об определении понятия «Жилое помещение» // Журнал российского права. 2005. №10 (106). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-ob-opredelenii-ponyatiya-zhiloe-pomeschenie (дата обращения: 10.05.2020)).

Более подробно этот признак описан выше в подразделе «Критерии жилых помещений».

Виды жилых помещений

Жилыми помещениями ЖК РФ признает:

Понятие, признаки и назначение жилого помещения

жилой дом, часть жилого дома;

Понятие, признаки и назначение жилого помещения

квартира, часть квартиры;

Понятие, признаки и назначение жилого помещения

комната.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением норм законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений. Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме. По их роли в обслуживании подразделяются на:

  • помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
  • помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.

По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т. е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.

При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом. Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение.

Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.

Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними. При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.

Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее. Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.

Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Таким образом, представляется, что для определения понятия «жилое помещение» или «жилье», может быть вполне достаточно такого критерия, как предназначенность для проживания – целевое назначение объекта. Жилым должно признаваться помещение, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для проживания граждан.

Назначение жилого помещения и его использование

Современное законодательство устранило существовавшие в законодательстве СССР ограничения относительно количества и площади жилья на одного гражданина. Вместе с тем ликвидация пределов осуществления права собственности, по мнению ученых-юристов, не должно приводить к беспредельной свободе его осуществления.

Г.Ф. Шершеневич считал: «Осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества».

Источник: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. – С. 47.

Говоря о пределах в праве на жилье, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов.

Пределы объективны – они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом. Ограничения субъективны – зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов.

Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «Можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения (ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 17 Жилищного кодекса РФ; далее – ЖК РФ).

Статья 17 ЖК РФ устанавливает следующие пределы использования жилых помещений независимо от их вида:

  1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
  2. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской.

Важно понимать, что при этом должны быть соблюдены два условия:

  • такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор найма);
  • подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Оксана Владимировна Кириченко, кандидат юридических наук
Елена Викторовна Накушнова, кандидат юридических наук

На наш взгляд, к перечисленным условиям необходимо добавить и требование ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, так как профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность в жилом помещении должна осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Источник: Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан – собственников жилых помещений в многоквартирных домах  https://books.google.com.ua/books?id=37-bDwAAQBAJ

С проживанием совместимы виды профессиональной деятельности лиц творческих профессий, например писателей, художников, музыкантов и т.д. Они, как правило, работают в домашних условиях.

П. 7 ст. 21 ФЗ №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» дает право адвокатам использовать жилые помещения для размещения в них адвокатского кабинета. Адвокаты могут работать в занимаемых ими и членами их семей по договору найма помещениях, заручившись согласием наймодателя, а также всех совершеннолетних лиц, проживающих вместе с ними.

Закон не содержит и каких-либо запретов на ведение индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении. П. 3 ст. 8 ФЗ №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» определяет, что государственная регистрация ИП осуществляется именно по месту его жительства. Работать же прямо по месту жительства могут предприниматели, деятельность которых связана преимущественно с интеллектуальным трудом: сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т. п., а также частные нотариусы. (Источник: Кириченко Оксана Владимировна, Накушнова Елена Викторовна, Назначение жилого помещения и пределы его использования. Семейное и жилищное право. 2019. № 1. С. 32-34.  – https://urfac.ru/?p=1753#_ftn2)

В законе не содержится определение использования жилья не по назначению. Этот пробел частично закрыт Постановлением Пленума Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Суд определил, что под использованием жилого помещения не по назначению нужно понимать использование объекта не для проживания граждан, а для иных целей. Например, для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных. Проще говоря, суд определил, что нецелевое использование жилья – это фактически превращение его в нежилое помещение.

Бесплатная консультация юриста


Внимание! В связи с непрерывными изменениями в законодательстве, юридическая информация на этой странице могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите Ваш вопрос в форме ниже:
Следующая
Жилое помещениеПеревод помещений жилое-нежилое

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий