Перевод помещений жилое-нежилое

Актуальное законодательство (ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ) содержит прямой запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Жилое помещение в многоквартирном доме также не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Той же ст. 288 ГК РФ, однако, законодатель предусматривает возможность осуществлять хозяйственную деятельность, а также размещать предприятия и организации в помещении в случае вывода его из жилого фонда:

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение:

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Однако, все не так просто на деле, как может показаться на первый взгляд. Изменение режима помещения – перевод помещений из жилых в нежилые и в обратном порядке – осуществляется в соответствии с нормами жилищного и градостроительного законодательства. В нюансах этих нормативных актов, а также в практике правоприменения и предстоит разобраться.

Основания для изменения режима помещения

Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое выступают:

• решения государственных органов и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания;
• договоры (договор социального найма, который предусматривает случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки;
• решения владельцев (собственников) жилого помещения.

Когда перевод невозможен

Основные условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также запреты на осуществление таких операций устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

ЖК РФ Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Итак, согласно ЖК не получится перевести жилое помещение в нежилое, если:

• доступ к переводимому помещению осуществляется через те же помещения, что обеспечивают доступ к жилым помещениям, а также если невозможно с технической точки зрения сделать такой доступ;
• переводимое помещение выступает частью жилья или же используется собственником или другими лицами в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (то есть третьи лица имеют какие-либо имущественные права на владение, пользование или распоряжение объектом);
• квартира в многоквартирном доме, которую планируется перевести в нежилое помещение, расположена не на первом этаже (либо выше, но под такой квартирой не может находиться жилых помещений);
• помещение расположено в наемном доме социального использования;
• перевод планируется с целью осуществления религиозной деятельности;
• если помещение, которое необходимо перевести, не соответствует предъявляемым нормативами требованиям и нет возможности обеспечить такое соответствие.

Кто принимает решение о переводе объекта в нежилой

Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое и в обратном порядке возлагается законодателем на орган местного самоуправления.

ЖК РФ в п. 6 ч. 1 ст. 14 определяет полномочия органов местного самоуправления в вопросе об изменении режима помещения. В рамках установленной компетенции органы местного самоуправления осуществляют такую компетенцию:

1. Определяют орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

Например, в Улан-Удэ таким уполномоченным органом является Комитет городского хозяйства и строительства администрации города, в Ростове-на-Дону — Управление координации строительства, в Волгодонске эти полномочия осуществляет жилищный отдел администрации города. В Брянске, Томске (создаются приемочные комиссии в каждом районе города), Чите формируются межведомственные комиссии и утверждается их персональный состав.

2. Принимают заявления собственников помещений или уполномоченных ими лиц о переводе и предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы.

3. Выдают расписку в получении документов с указанием перечня документов и даты их получения.

4. Определяют процедуру рассмотрения документов и принятия решения о переводе или отказе в переводе. Форма и содержание решения определена Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 33. — Ст. 3430.).

Представленные документы рассматриваются, и решение принимается на заседании комиссии. Решения комиссии принимаются большинством голосов от числа присутствующих и оформляются протоколом. Мнение членов комиссии, несогласных с принятым решением, оформляется отдельным документом и прилагается к протоколу заседания в виде приложения.

В Чите заявление и иные представленные документы подлежат рассмотрению в комиссии в течение 14 календарных дней со дня их представления. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения по результатам рассмотрения принимается председателем комиссии в течение 5 календарных дней со дня их рассмотрения в комиссии. В Брянске заявление и иные представленные документы подлежат рассмотрению в комиссии в течение 30 календарных дней со дня их представления. Решение о переводе помещения оформляется соответствующим постановлением Брянской городской администрации, которое принимается в течение 10 календарных дней со дня их рассмотрения в комиссии. В Ростове-на-Дону Управление координации строительства города в течение 10 дней со дня принятия документов осуществляет их рассмотрение на предмет возможности перевода помещений. После рассмотрения документов Управление в 7-дневный срок готовит проект постановления мэра города о переводе или отказе в переводе помещений.

5. Информируют собственника помещения о принятом решении. Не позднее чем через три рабочих дня со дня подписания постановления о переводе помещения секретарь комиссии выдает или направляет его копию заявителю.

6. Информируют о принятом решении собственников помещений, примыкающих к переведенному помещению. Не позднее чем через три рабочих дня со дня подписания постановления о переводе помещения секретарь комиссии информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В постановлении, действующем в Ростове-на-Дону, установлено, что расходы по получению указанной информации несет заявитель.

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое

Собственник объекта недвижимого имущества должен для начала процедуры подать в соответствующий орган местного самоуправления по месту нахождения помещения такой комплект документов:

• заявление о переводе помещения (скачать образец / скачать бланк);
• правоустанавливающие документы на недвижимый объект (оригиналы либо нотариально заверенные копии);
• план объекта недвижимости с техническим описанием (технический паспорт для жилого помещения);
• поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (скачать образец);
• согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (имеющих общую стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
• проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если таковые требуются для обеспечения применения объекта в качестве жилого либо нежилого).

При подаче пакета документов непосредственно в орган самоуправления заявитель получает расписку в принятии с указанием перечня и даты передачи.

Важно! Приведенный перечень является исчерпывающим. Это значит, что служащие органа самоуправления не имеют права требовать предоставления других документов, не предусмотренных нормативными актами.

При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.

Решение о переводе и основания для отказа

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и пакета документов в течение 45 дней со дня представления их предоставления. Но иногда сроки могут продляться? об этом смотрите подробнее в разделе Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение в Москве на портале Госуслуги.

Далее, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения ответственный орган направляет заявителю уведомление о принятии решения. Форма уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена (Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126).

Одновременно с информированием заявителя и направлением либо выдачей ему документов информация о принятии решения направляется собственникам помещений, примыкающих к объекту, в отношении которого оно принято.

В случае необходимости проведения переустройства, и/или перепланировки переводимого помещения, и/или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для этого не требуется проведение его переустройства и/или перепланировки. Если требуется, то помещение получает новый статус с завершением соответствующих работ.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случаях:

1. Непредставления указанных документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их  самостоятельно).
2. Представления документов в ненадлежащий орган.
3. Несоблюдения условий перевода помещения.
4. Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Решение об отказе в переводе помещения должно включать в себя основания для такового с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Документ выдается или направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия решения. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение в Москве на портале Госуслуги

Госуслуги предоставляют возможность удобно и бесплатно осуществить изменение режима помещения, расположенного в Москве и в других городах и регионах, предоставляющих услуги на портале.

Реализовать перевод предлагается, подав документы:

• лично или через законного представителя;
• через МФЦ;
• на сайте www.mos.ru, войдя через регистрацию на Госуслугах – заявитель может заполнить заявление непосредственно на портале в интерактивной форме запроса.

На сайте указано, что срок, в течение которого будет принято решение при оформлении через Госуслуги, составляет 34 рабочих дня. Однако, обратите внимание, что течение срока предоставления услуги может быть приостановлено в таких случаях:

1. Необходимость представления заявителем документа и/или информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в случае поступления в Департамент ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии запрошенных документа и (или) информации, а также в случае отсутствия в составе сведений Базового регистра сведений о реквизитах (серия, номер, дата и место выдачи) документа, указанного в пункте 2.5.1.2.6 Административного регламента, либо отсутствия в Базовом регистре документов, указанных в пункте 2.5.1.2 Административного регламента. Срок приостановления не превышает 15 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. При личном вручении решения о приостановлении предоставления государственной услуги заявителю в МФЦ – не превышает 17рабочих дней.
2. Основанием для приостановления предоставления государственной услуги является согласование проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое в случае обращения заявителя по вопросу перевода жилого помещения в нежилое с Советом депутатов муниципального округа, на территории которого расположено переводимое помещение. Срок приостановления не превышает 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. При личном вручении решения о приостановлении предоставления государственной услуги заявителю в МФЦ – не превышает 62 рабочих дней.
3. Основанием для приостановления предоставления государственной услуги является получение заключения о возможности переустройства и/или перепланировки помещения, переводимого из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) помещение, путем направления проекта переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и/или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в Мосжилинспекцию. Срок приостановления не превышает 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. При личном вручении решения о приостановлении предоставления государственной услуги заявителю в МФЦ – не превышает 62 рабочих дней.
4. Основанием для приостановления предоставления государственной услуги является подготовка и проведение заседания Межведомственной комиссии города Москвы по определению соответствия нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в случае обращения заявителя по вопросу перевода нежилого помещения в жилое помещение. Срок приостановления не превышает 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. При личном вручении решения о приостановлении предоставления государственной услуги заявителю в МФЦ – не превышает 62 рабочих дней.
5. Основанием для приостановления предоставления государственной услуги является проведение опроса собственников помещений в многоквартирном доме, в котором расположено переводимое помещение, путем направления им запросов, а также в организацию, управляющую домом, совет дома (при наличии) в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Срок приостановления не превышает 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. При личном вручении решения о приостановлении предоставления государственной услуги заявителю в МФЦ – не превышает 62 рабочих дней.

При оформлении через Госуслуги учитывайте, что возможен отказ в приеме документов. Для этого называются следующий основания:

1. Представленные запрос и иные документы, необходимые для предоставления государственной услуги, не соответствуют требованиям, установленным правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы, Едиными требованиями, настоящим Регламентом.
2. Представление заявителем документов, утративших силу (если срок действия документа указан в самом документе либо определен законодательством, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, правовыми актами города Москвы).
3. Заявителем представлен неполный комплект документов, необходимых для предоставления государственной услуги, предусмотренных пунктом 2.5.1.1 настоящего Регламента, подлежащих обязательному представлению заявителем (в том числе в случае, если запрос на предоставление государственной услуги был представлен заявителем в электронной форме с использованием Портала).
4. Представленные документы содержат недостоверные и (или) противоречивые сведения.
5. Подача запроса от имени заявителя не уполномоченным на то лицом.
6. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося получателем государственной услуги в соответствии с настоящим Регламентом (в случае, если указанное основание может быть выявлено при приеме запроса и документов, необходимых для предоставления государственной услуги).
7. Обращение заявителя за государственной услугой в орган исполнительной власти города Москвы, орган местного самоуправления, подведомственную органу исполнительной власти или органу местного самоуправления организацию, не предоставляющие требующуюся заявителю государственную услугу.
8. Обращение заявителя за государственной услугой в отношении помещения, по которому не завершено предоставление государственной услуги.
9. Обращение заявителя за государственной услугой по вопросу перевода в жилищный фонд в отношении помещения, расположенного в нежилом здании либо жилом доме (не многоквартирном доме).
10. Обращение заявителя за государственной услугой по вопросу изменения функционального назначения здания (за исключением предусмотренного частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации индивидуального жилого дома или переводимого в индивидуальный жилой дом).
11. Истечение срока приостановления государственной услуги, если в течение срока не были устранены обстоятельства, послужившие причинами для приостановления предоставления государственной услуги (применяется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2.9.1.1 настоящего Регламента).
12. Несоблюдение предусмотренных статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации требований о представлении подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора (в случае, если общее собрание собственников проведено с 11 января 2018 г.).
13. Несоответствие протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, а также требованиям, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Дополнительными основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги в электронной форме с использованием портала Госуслуги, являются:

• Некорректное заполнение обязательных полей в форме интерактивного запроса на Портале.
• Запрос и иные документы в электронной форме подписаны с использованием электронной подписи, не принадлежащей заявителю.
• Наличие противоречивых сведений в представленных документах и в интерактивном запросе.

Заявителю может быть отказано в предоставлении услуги на портале в таких случаях:

1. Представление запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, не соответствующих требованиям, установленным правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы, Едиными требованиями, настоящим Регламентом, если указанные обстоятельства были установлены Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги.
2. Утрата силы представленных документов, если указанное обстоятельство было установлено Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги.
3. Наличие в представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений, если указанные обстоятельства были установлены Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги.
4. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося заявителем на предоставление государственной услуги в соответствии с настоящим Регламентом, если указанное обстоятельство было установлено Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги.
5. Отзыв согласующей организацией в процессе обработки документов и информации, необходимых для предоставления государственной услуги, ранее принятого решения (в случае его поступления до истечения срока предоставления государственной услуги).
6. Представление неполного комплекта документов, необходимых для предоставления государственной услуги, предусмотренных пунктом 2.5.1.1 настоящего Регламента, если указанное основание было выявлено Департаментом при процедуре принятия решения о предоставлении государственной услуги.
7. Заключение Межведомственной комиссии города Москвы по определению соответствия нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, о несоответствии помещения, переводимого в жилое помещение, требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.
8. Несоблюдение установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства.
10. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
11. Несоответствие протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, а также требованиям, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если указанное обстоятельство было установлено Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги.

Согласие жильцов многоквартирного дома

К сожалению, опыт показывает, что жильцы дома всегда принимают в штыки, если не само наличие коммерческого помещения в их доме, то ремонтно-строительные работы уж точно. Даже в случае смены жуткой и беспокойной коммуналки на тихий и очень приличный офис.

С одной стороны, закон не обязывает владельца получать согласие о переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот. Напрямую предусмотрено лишь уведомление собственников смежной жилплощади по факту принятия положительного решения компетентным органом.

Если  никаких перестроек или  переноса коммуникаций не планируется, в общем согласие собственников не требуется, ведь при  этом  не затрагивает общедомовое имущество, если же общедомовое имущество затрагивается получить согласие необходимо.

С другой же стороны, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Получается, что для переводимой в нежилой фонд квартиры многоквартирного дома, расположенной на первом этаже (довольно распространенный случай), необходимо будет обустроить как минимум отдельный вход.

Устройство доп. входа требует разрешения на строительство, согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, которое выдается при наличии согласия всех собственников квартир в доме, так как такое переоборудовании затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома. Однако исходя из требований ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия положительного решения вам достаточно 2/3 голосов.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, например, путём его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции или, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 18-КГ17-86 Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Выводы

Таким образом, перевод жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение предусмотрен законодательством и, как показывает практика, вполне реален. Важно заранее понять:

• какой орган отвечает за принятие решения относительно изменения статуса жилья;
• какие изменения нужно воплотить для обеспечения соответствия объекта условиям, при которых возможен перевод.

От этого будет зависеть, куда и с каким пакетом документов нужно будет обращаться.