Как безболезненно провести перепланировку и переоборудование жилого помещения

Собственник недвижимости имеет право обустроить свое жилье с максимальным комфортом. Однако такие мероприятия должны соответствовать установленным нормам и не ухудшать текущий уровень безопасности сооружения. Перепланировка жилых помещений производится только в соответствии с действующим законодательством РФ. Чтобы она не вызвала проблем, следует проанализировать правила и особенности ее проведения и оформления.

Правовое регулирование вопроса

Особенности механизма правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения определяются Жилищным кодексом РФ:

1. В Кодексе есть глава, посвященная описанию порядка взаимодействия заявителя и органа, осуществляющего перепланировку и переустройство данных построек.
2. Предусмотрены последствия самовольного переустройства и перепланировки жилых помещений.
3. Возможно выделить такие категории, как «переустройство» и «перепланировка».

По мнению ряда ученых, предлагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов. Однако, несмотря на столь подробное регулирование, ряд вопросов остались за пределами правового поля, к числу которых можно отнести: отсутствие перечня работ, относящихся к переустройству или результатом которых является перепланировка; неурегулированность процедуры выявления самовольных переустройств (перепланировок) и порядка контроля органом местного самоуправления за приведением жилого помещения в прежнее состояние. При отсутствии правового регулирования данных вопросов на федеральном уровне оно осуществляется либо нормативными правовыми актами субъектов РФ, либо чаще нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Понятие и особенности перепланировки

Серьезные изменения в жилом помещении могут производиться путем переустройства и перепланировки. Чем отличаются эти понятия? Их четкое определение дает ст.25 ЖК РФ.

Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации внутри помещений без изменения внешних границ (ч.2 ст.25 ЖК РФ). Они вносятся в технический паспорт жилого помещения (ТПЖП).

Какие работы входят в перепланировку

Жилищный кодекс не содержит определенной информации о видах работах, относящихся к переустройству и перепланировке, отсюда следует, что органы местного самоуправления руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (скачать целиком в pdf).

В некоторых странах, к работам, не требующим разрешения, относятся:

• ремонт помещений;
• устройство встроенной мебели, замена инженерного оборудования аналогичным, а также работ по переоборудованию.

Список таких работ, как правило, не является исчерпывающим. Возникает вопрос, что следует понимать под работой как гражданско-правовой категорией? В Гражданском кодексе РФ отсутствует определение термина «работа». В некоторых случаях правоприменителю для квалификации конкретных отношений приходится обращаться к общетеоретическим исследованиям для определения отраслевой природы норм, подлежащих применению. По мнению Л.В. Кудрявцевой необходимо дополнить п.1 ст.703 Гражданский кодекс РФ следующим абзацем: «При этом под работой понимаются совокупность действий по созданию вещи, ее переработке, обработке или ином качественном изменении». Если же, допустим, предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса, то данное переустройство в жилых домах не допускается.

В определении типов работ, входящих в понятие перепланировки, большое значение имеет местное законодательство. К примеру, в Чите и Брянске приняты нормативно-правовые акты, предусматривающие два вида перепланировки – незначительная перепланировка и сложная:

• Положение о межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые на территории «Город Чита», утв. Решением Думы городского округа «Город Чита» от 28 апреля 2005 г. № 84;
• Положение о межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые на территории города Брянска. Утв. Постановлением Брянской городской Администрацией от 15 сентября 2005 г.

Следовательно, порядок и процедура приема после завершения работ различна. Часто именно недоработка правовых норм вызывает двоякое их толкование.(Источник)

В перечень действий, которые считаются перепланировкой, как правило, относят:

• перенос и (или) устройство новых дверных проемов;
• строительство новых санузлов;
• перенос либо разборка перегородок;
• объединение комнат;
• строительство новых кухонь;
• устройство новых комнатных перегородок;
• увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Важно! После проведения работ по перепланировке помещение должно соответствовать существующим требованиям безопасности, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам. Любые действия, ухудшающие помещение, снижающие качество его эксплуатации и безопасность, запрещены.

Что можно и что нельзя делать

При перепланировке допускаются такие мероприятия:

• перенос или изменение конструкции внутренних ненесущих стен (перегородок);
• ликвидация и обустройство новых дверных проемов между внутренними помещениями;
• объединение или разграничение комнат в квартире;
• обустройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение полезной жилой площади за счет нежилых помещений (например, кладовок);
• изменение конфигурации существующих тамбуров и коридоров.

Без согласования с кем-либо можно осуществлять такие работы:

• ремонт внутренних помещений и внешних поверхностей стен без изменения цвета и фактуры;
• устройство или разборка встроенных шкафов (при условии, что они не образуют отдельное помещение);
• замена инженерного оборудования без изменения его характеристик;
• установка бытового оборудования на внешней поверхности (антенны, кондиционеры и т.п.);
• отделка стен и замена материала перегородок без изменения конфигурации помещений.

Перепланировка, вносящая изменение в жилую площадь, конфигурацию помещений и план квартиры, расположение инженерных коммуникаций, а также касающаяся несущих конструкций и внешнего вида фасада, требует согласования в установленном порядке и внесения в ТПЖП.

При проведении перепланировки запрещается:

• ухудшение жилищных условий для любого из проживающего в квартире или возможности эксплуатации дома, в частности, появление препятствий для обслуживания инженерного оборудования;
• нарушение несущих конструкций, снижающие их прочностные характеристики;
• демонтаж и ухудшение параметров вентиляционных каналов и технических коробов;
• чрезмерное увеличение нагрузки на несущие конструкции, не предусмотренное проектом;
• перенос отопительного оборудования, входящего в общедомовую систему, способный изменить параметры ее работы;
• обустройство теплых водяных полов от существующей общедомовой системы отопления или горячего водоснабжения;
• переоборудование технического общедомового подвала в индивидуальный погреб (подвал);
• установка балконов и лоджий, не предусмотренных проектом;
• использование общедомового чердака и технических помещений в качестве дополнительной площади;
• изменение входных дверных проемов и оконных проемов во внешних стенах;
• любые изменения, выходящие за установленные границы.

Важно! Не допускается проведение перепланировки с нарушением строительных, санитарных и противопожарных норм. Не разрешается вносить изменения в домах, признанных аварийными официально.

Что такое переустройство помещения

Переустройство(переоборудование) предусматривает внесение изменений в инженерные коммуникации (перенос, установка новых, замена), в т.ч. изменение санитарно-технических, электрических, газовых, водопроводных и канализационных систем (ч.1 ст.25 ЖК РФ). Все обязательно вносится в ТПЖП.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 переустройство включает:

• замена электрических плит газовыми;
• перенос сантехнических, газовых или нагревательных приборов;
• переоборудование санузлов;
• замена или проведение новых инженерных сетей.

Понятия «переустройство» и «перепланировка» довольно схожи. В результате их меняется проект жилого помещения и возникает необходимость внести в технический план здания. Однако виды ремонтно-строительных работ, проводимых в процессе изменения конфигурации жилого помещения, отличаются.

Необходимые для согласования документы

Для согласования переустройства или перепланировки жилых помещений помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

• заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 (Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
• правоустанавливающие документы на помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку, если такие переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст. 40 ЖК РФ);
• технический паспорт помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения по договору социального найма).

В тех случаях, когда помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов.

При этом технический паспорт жилого помещения, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, а также правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Порядок согласования

Согласование перепланировки осуществляется в следующем порядке:

1. Получение ТПЖП. Его следует заказать в БТИ.
2. Разработка проекта перепланировки. Если она не предусматривает воздействие на несущие конструкции, то проект может выполнить любая проектная организация из системы СРО с допуском на такую деятельность. При затрагивании несущих элементов разработкой проекта может заниматься только специализированная компания при участии авторов проекта дома. Для проведения перепланировки, не способной повлиять на безопасность сооружения и не затрагивающей других интересов, достаточно эскиза (проектного решения), сделанного самим заявителем. По сути, это поэтажный план квартиры с планируемыми изменениями. Какой необходимо документ, укажет жилищная комиссия муниципалитета.
3. Подача заявления в районную или городскую администрацию по месту расположения помещения. Оно принимается от собственника жилья или его доверенного лица, имеющего соответствующую доверенность. Заявление можно подать через МФЦ по предоставлению государственных услуг «Мои документы».
4. Проведение осмотра жилого помещения комиссией. Заявитель обязан обеспечить доступ ее членам для оценки технического состояния. По результатам осмотра оформляется Акт, определяющий пригодность помещения и всего дома к проведению планируемой перепланировки.

Администрация муниципалитета может рассматривать заявление в течение 45 дней, после чего обязана выдать согласие или отказ в согласовании. Письменное решение вручается заявителю не позднее 3-х дней после его принятия.

Посмотрите видео, как провести согласование перепланировки  жилья

Отказ в согласовании: основания, обжалование

В соответствии со ст.27 ЖК РФ владельцу жилого помещения может быть отказано в согласовании перепланировки по таким причинам:

• неполный комплект обязательных документов;
• подача заявление в орган, не имеющих соответствующих полномочий;
• разработка проекта перепланировки с нарушением законодательства, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм.

Перечень оснований не может быть расширен. Однако следует помнить, что в случае, когда дом имеет архетектурную, историческую или культурную ценность, обязательно должно быть заключение уполномоченного органа, без которого будет отказано в проведении перепланировки.

В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На основании ст.28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в орган регистрации прав.

Отказ в согласовании вручается заявителю в письменной форме и должен содержать причину принятия такого решения.

Что делать при получении отказа

Прежде всего, необходимо тщательно проанализировать его причины, сопоставляя со статьями ЖК и других законодательных актов. Далее, возможны такие варианты действий:

1. Если причины можно признать обоснованными, то следует их устранить и снова подать заявление.
2. Если обнаруживается явная ошибка инспекторов, то можно попытаться исправить положение у руководителя Жилищной инспекции. Для этого надо записаться к нему на прием, и в письменной форме изложить свои претензии. Такое действие можно считать попыткой мирного урегулирования спорной ситуации.
3. Если отказ остается в силе, а основание вызывает законное сомнение, то остается единственный вариант – обращение в суд. Подается исковое заявление с изложением сути проблемы и указанием конкретных статей Законов РФ, нарушенных при вынесении решения об отказе.

Важно! Без согласования перепланировку делать запрещено, такие самовольное действия признаются правонарушением.

Незаконная перепланировка и переустройство

Несогласованная в установленном порядке перепланировка или переустройство признается самовольной.

Она может быть выявлена по заявлению соседей на шум при проведении работ, изменении параметров в инженерных коммуникациях, проведении проверки помещения управляющей компанией, а также при продаже недвижимости. Если незаконные действия совершил арендатор, то выявить их должен собственник жилого помещения.

Если же переустройство и перепланировка жилых помещений выполнены с нарушением проекта, то выявление нарушений может происходить даже на стадии принятия объекта.

Куда жаловаться

Причины жалоб по поводу самовольной перепланировки, чаще всего, становятся неудобства, испытываемые соседями, искажение внешнего вида фасада, появления риска для несущих конструкций. Если незаконную перепланировку выявили соседи, то им стоит обратить в управляющую компанию (УК). Со своей стороны УК может постараться сама решить проблему, объяснив виновнику о возможных мерах.

Когда УК не может решить вопрос, она извещает Жилищную инспекцию о выявленных нарушениях. Инспекция выдает предписание на устранение незаконной перепланировки. Если собственник помещения игнорирует законное требование, то подается иск в суд.

Ответственность

Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В ч.3 ст.29 Кодекса указывается, что собственник помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При этом, согласно ч.5 той же статьи, если соответствующее помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:

• в отношении собственника – о продаже с публичных торгов указанного помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• в отношении помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого помещения в прежнее состояние.

Для нового собственника помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного помещения в прежнее состояние.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Наложение взыскания за самовольную перепланировку и переустройство возложено на Жилищную комиссию и осуществляется на основании ст.7.21 КоАП РФ. Комиссия может вынести предупреждение и выдать предписание на устранение незаконных изменений.

При серьезных нарушениях накладывается штраф в размере 2000-2500 рублей и выдается предписание на возвращение помещению первоначального вида. Если виновник не исполняет законные требования, то подается иск в суд. Он может наложить штраф в значительно большем размере, с учетом фактически нанесенного ущерба зданию и соседям. Возвратить же квартире прежний вид все равно придется, причем за свой счет.

Как узаконить

В Жилищном кодексе РФ, предусматривается процедура сохранения переустроенного или перепланированного помещения. При этом она не должна нарушать права и законные интересы граждан. Однако, в отдельных правовых актах данная процедура претерпела значительные корректировки. Так, чтобы собственник жилого помещения осуществил самовольную перепланировку или переустройство, он обязан получить в администрации города соответствующее разрешение, именуемое заключением межведомственной комиссии.

Учитывая складывающуюся ситуацию о сохранении самовольных перепланировок или переустройств, законодатель не устанавливает запрет на согласование по заявлению гражданина самовольно выполнить перепланировку и сохранить данное помещение в существующем состоянии.

Если же органом, уполномоченным принимать данные решения, будет отказано, то данные действия будут признаны неправомерными, если гражданином были предусмотрены все требующие критерии.

Несогласованную перепланировку можно узаконить только по решению суда в соостветсвие со ст.29 ЖК РФ. Суд удовлетворит просьбу о признании переустройства только при условии, что оно не имеет отрицательных последствий, не ущемило права соседей, является совершенно безопасной и улучшает условия проживания.

В суд вместе с исковым заявлением подается 2 технических паспорта: действующий, в который не внесены результаты перепланировки, и документ со штампом «самовольная перепланировка», с внесенными фактическими изменениями. Второй паспорт оформляет кадастровый инженер после проведения обследования помещения. К заявлению обязательно прикладываются заключения о соблюдении всех действующих норм и состоянии несущих конструкций. Заключения выдают только организации, имеющие соответствующую лицензию. Нужна и строительная экспертиза, подтверждающая пожарную безопасность. Заявление подается в районный суд по месту расположения дома.

Суд может рассматривать дело в течение 2 месяцев. Если при перепланировке учтены все нормы и требования Законов, то он не может отказать в удовлетворении иска. На основании судебного решения в БТИ оформляется новый ТПЖП. Если суд посчитает перепланировку незаконной, то выносится решение о возвращении помещению прежнего вида в установленный срок.

Последовательность действий при узаконивании переустройства и (или) перепланировки следующая:

1. Получить заключение независимой экспертизы о соответствии измененного помещения нормативным требованиям.
2. Получить согласие из управляющей компании.
3. Получить отказ в согласовании самовольных изменений.
4. Узаконить самовольные перепланировку и (или) переустройство в судебном порядке.
5. Заказать, а затем получить новый технический план здания.
6. Представить документы для корректировки сведений ЕГРН.

Для упрощения процедуры законного оформления всех документов собственники зачастую обращаются к адвокатам.

Не всегда собственникам выдаются положительные решения суда. Если будет установлено, что произведенные изменения не соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, собственник будет обязан привести переустраиваемое помещение в прежнее состояние.

Если собственник по истечении срока, отведенного на то, чтобы привести переустроенное помещение в прежнее состояние, не выполнит данную обязанность, это помещение будет продано с публичных торгов. При этом собственнику выплатят средства, вырученные от продажи с вычетом расходов на исполнение судебного решения. Новый собственник будет обязан привести переустроенное помещение в прежнее состояние. ()

Особенности перепланировки нежилого помещения в жилом доме

На перепланировку нежилых помещений в жилом доме распространяются те же нормы, что и для жилых помещений, т.е. ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, а также Постановление №170. Она проводится для создания более комфортных условий для ведения бизнеса. Однако при проведении мероприятия должны учитываться права и интересы всех граждан, проживающих в доме.

Основанием для проведения перепланировки является решение о согласовании проекта. Для его принятия организуется комиссия, в которую входят представители Государственной жилищной инспекции и управляющей компании. Если при проведении работ затрагивается общее имущество, то на перепланировку необходимо согласие жильцов, которое принимается на общем собрании путем голосования. Например, организация отдельного входа потребует возведение площадки и ступеней, которые выйдут за границы дома, а значит разместятся на территории общего пользования.

Особые требования предъявляются к разработке проекта. Он не должен основываться на использовании инженерных коммуникаций для жилых помещений. К нежилому помещению должен оборудоваться свой отвод электричества, водопровода, газа. Заключения по проекту придется получать во всех службах, обеспечивающих коммунальные услуги, а также потребуется заключение санитарно-эпидимиологической и пожарной службы. При затрагивании внешнего вида фасада потребуется согласование в управлении по архитектуре.

Процессы переустройства и перепланировки помещений влекут за собой изменения в технических характеристиках объектов недвижимости. Такие изменения подлежат внесению в кадастровую документацию перестраиваемых объектов, на основании которой вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Сведения ЕГРН подлежат актуализации, обязанность внесения изменений в ЕГРН лежит на собственниках объектов недвижимости.

Самовольная перепланировка наказывается весьма лояльно. В соответствии с п.1 ст.9.5 КоАП РФ предусмотрен штраф для физических лиц в размере 2000-5000 рублей, юридических лиц – до 1 млн. рублей, должностных лиц – 20000-50000 рублей.

Перепланировка жилых помещений является законным правом собственника жилья, но она должна производиться на основании проекта и согласовываться в установленном порядке. Эти нормы устанавливает Законодательства для обеспечения прав и безопасности других жильцов. Самовольная перепланировка наказывается штрафом. Узаконить ее можно только через суд.